大灣區利好下粵系花樣年合生方圓能否再上臺階

2019-12-13 23:20:08 深圳房產張蜜耘

大灣區利好下,粵系花樣年、合生、方圓能否再上臺階?受益粵港澳大灣區政策規劃利好,對華南區域深耕布局的粵系房企近年來競爭優勢凸顯。其中,除了千億和500-1000億規模的房企之外,在50到100強梯隊中還有部分粵系房企在大灣區擁有豐富的開發經驗和土地儲備。在這其中,花樣年、合生創展、方圓集團頗具代表,綜合來看,雖然花樣年、合生創展、方圓多年來的業績增長略低于行業整體水平。但自2017年以來,這三家房企的銷售規模都已有所提升,2019年至今的累計業績同比增速也均在20%以上。我認為,在目前粵港澳大灣區的政策規劃利好下,這三家房企受益自身的城市布局以及前期低成本的土儲優勢,都更具發展機遇和行業競爭力。在目前行業整體規模增速放緩的背景下,他們能否在銷售百強的基礎上有進一步的提升,值得拭目以待。模發展低于行業水平從企業規模發展來看,花樣年、合生創展和方圓與其他粵系房企一樣起步時間相對較早。花樣年成立于1996年,2009年上市后發展加速,但在2012-2016年的五年間,花樣年因將部分重心轉向社區運營管理,房地產開發業務增速略有放緩,年復合增長率在11%左右。方圓1997年成立于廣州,二十余年來聚焦廣東省區域深耕,廣州、江門、肇慶等地的重點項目,近年來對方圓整體規模的增長起到了關鍵作用。合生創展成立于1992年,1998年在港股上市,是三家房企中成立和上市時間最早的。2004年,合生創展就成為國內首家規模破百億的房企,與富力、恒大、碧桂園、雅居樂并稱“華南五虎”。但在慢周轉、重利潤、輕規模的開發模式下,合生創展近10年的業績規模都在百億左右徘徊!2016年后銷售規模增速有所提升2016年以來,花樣年在“輕重并舉”戰略下,房地產業務增長加速。2017年、2018年的業績同比增速分別達65.2%和49.6%。截至2019年11月末,花樣年實現銷售金額305.1億元,同比增長20%,操盤榜排名提升至72位。方圓截至11月末實現全口徑銷售金額207.2億元,在百強房企之列,其中粵港澳大灣區城市的貨值貢獻超7成。合生創展2018年銷售金額149.75億元,創2010年以來的最高,同比增幅達到62.3%,整體業績規模有所起色。今年以來,受益于一二線城市場走高,合生創展繼續加快開發與供貨,截至11月末實現銷售額189.7億元,預計今年銷售規模將突破200億元。深耕城市群聚焦發展從企業布局及規模擴張的發展路徑來看,花樣年1998年開始在深圳涉足房地產,2001年進軍成都展開全國化布局,并分別于2005、2006年進軍長三角與京津冀地區。截至2019年上半年末,其業績來源主要分布于成渝、粵港澳、長三角、環渤海、華中五大區域。目前,花樣年推出“5+N”投資策略,即以深圳、成都、武漢、上海和北京為五大戰略核心城市,圍繞五大深耕區域、選擇優質城市適度下沉方圓在2006至2013年期間曾積極進行全國化拓展,陸續進入過江蘇、海南、四川等省市市場。但近年來方圓進一步堅定了“聚焦廣東省、深耕粵港澳大灣區”的發展戰略,擴容在粵港澳大灣區的市場份額。2018年下半年以來,方圓在廣州、珠海、江門等城市的招拍掛市場積極拿地。合生創展發展初期以廣州為大本營,項目主要集中在天河、番禺、海珠等區域。多年來,合生創展聚焦珠三角、長三角、環渤海三大城市群布局,土地儲備主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津、寧波等一線、強二線和部分三線城市,其中北上廣占半數以上。土地儲備相對充裕在土地投資及總土地儲備方面,花樣年截至2019年上半年規劃總土儲建面達3320萬平方米,其中,簽訂框架協議的城市更新項目土儲占到1672萬平方米,粵港澳大灣區土儲占比超過五成截至2019年上半年,花樣年在大灣區擁有39個城市更新項目,其中深圳單城市占有22個項目,預計貨值約1605億元,占到城市更新項目總貨值的46%。同時,近年來花樣年加大了收并購和合作拿地的比重。2018年花樣年新增的17幅地塊中僅三幅來自招拍掛市場。合生創展的土儲規模早在2009年就已突破3000萬平方米,在2013年達到最高的3345萬平方米。雖然2014年開始,合生創展較少出現在公開市場拿地。而今年下半年以來,合生創展在土地市場表現積極,在江門、增城、昆山等多地都有補倉動作。總體來看,合生創展的土地儲備規模一直保持同規模房企的較高水平,且大部分土地拿地時間較早、成本優勢相對明顯。另外,截至2019年上半年末,合生創展位于北京、上海、廣州三大城市的土地儲備達1696萬平方米,占比57.7%。重點布局一線城市、并以北京、上海、廣州為軸心積極向二、三線城市拓展的布局思路,為合生創展積累了可觀的資產價值。對于方圓而言,目前在重點布局的粵港澳大灣區已進駐廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、江門、肇慶等城市,并在廣東省內的清遠、湛江有項目布局。同時,近年來方圓進一步加大項目合作開發的比例,合作項目的銷售額占比逐步走高。2019年一季度,方圓作為合作企業還拿下了廣州海珠區新市頭村舊改項目和廣州荔灣區鶴洞村舊改項目,總投資規模分別達到4.56億元和23.98億元。財務指標各有優劣從企業財務及資本運營角度來看,花樣年自2016年開啟“輕重并舉”的運營模式后,營收增速提升,2018年營收同比增長43%至139.9億元。2019年上半年,花樣年實現營業收入85.8億元,同比增長65.1%。其中物業開發收入同比增長123.6%至57.3億元,占比66.8%。而合生創展受市場波動、項目結算周期及業務結構調整影響,營業收入波動相對更為明顯,2017、2018年的營收規模曾出現負增長。但從盈利能力來看,得益于一二線城市的重點布局及低成本城市更新項目的助力,花樣年和合生創展的毛利率歷年來也保持在行業較高水平。合生創展的盈利能力在2017年行業高位的基礎上進一步提升,截止2018年末毛利率同比提升12個百分比至49.1%。其中,產品高溢價、一二線城市土儲的增值以及商業板塊、物業管理高毛利業務占比的提升都起到了關鍵的作用。從負債規模及債務結構來看,花樣年的凈負債率自2013年以來穩步回落,近年來低于同等規模房企平均水平。從2019年上半年的融資結構來看,境外債券占比43.6%,銀行貸款占比27.4%,境內債券占比15%。融資成本較前幾年的水平也有所降低。而合生創展在慢周轉的經營模式下,負債規模及凈負債率保持穩健。2019年上半年末,合生創展的凈負債率為59.6%,處于行業較低水平。同時,得益于自身較強的盈利能力和豐富優質的儲備資產,截至2019年上半年,合生創展融資成本僅6.6%,較2017、2018年略有提升但仍處于行業較低水平,在同等規模房企中占據著顯著優勢。元業務助力營收規模提升。在多元化業務發展上,物業管理作為花樣年的重要經營業務之一,近年來實現收入的比重逐年增長。截至2019年上半年末,花樣年社區服務及其他收入達28.5億元,同比增長11%,收入占比達33.2%。旗下彩生活于2014年在香港聯交所掛牌上市,截至2019年6月末,彩生活管理的合約建筑面積達到5.64億平方米,覆蓋中國227個城市。其中已經產生收益的合約管理面積達3.65億平方米合生創展除了住宅開發業務,還積極推動商業地產、物業管理及基建板塊并進。從收入規模與結構來看,合生創展商業地產投資收益規模近年來持續擴大,所占份額也逐步提升。2019年上半年商業地產投資收益達14.98億港元,同比增加37%,占總收益20.7%。此外,合生創展今年7月與廣汽新能源及天峰控股簽訂戰略合作協議,并計劃投入100億元在新能源汽車共享領域。此次合作對于合生創展而言,除了進入新能源汽車領域的戰略意義之外,未來是否能合理配置資源、形成良性多元并達成業績貢獻將是個長期考驗。而方圓也于2018年末提出“現代東方生活服務商”的戰略定位。即在住宅以外,圍繞商業、教育、養老、物業管理、房地產服務等房地產上下游產業進行相關多元化布局。通過創新優化組織結構,將服務鏈拉長并構建8大場景的全生命周期全產業鏈服務體系。

006i40tWgy1g9vh5b7j9oj30ya0omwj2.jpg

006i40tWgy1g9vh5bkpvaj30p00an75r.jpg

006i40tWgy1g9vh5c1csfj30z80ban39.jpg

006i40tWgy1g9vh5czpexj30ue0d4jxd.jpg

006i40tWgy1g9vh5dj4mwj30zi0okjx2.jpg

006i40tWgy1g9vh5e3ngvj30yi0ru7cn.jpg

006i40tWgy1g9vh5f6x1ej30yi0owth9.jpg

006i40tWgy1g9vh5foi7mj30yw0pawgt.jpg???

快乐赛车计划软件免费版 至尊豪华棋牌 广西十一选五购买 安卓捕鱼破解版 深圳富贵乐园棋牌 云南11选5基本走 吉林麻将手机版 山西快乐10分钟前三组 秒速飞艇最牛选号计划 李宁体育比分直播 浙江体彩11选走势图 2018平码固定算法公式 手机版qq麻将